Le bail commercial, est bien plus qu’un contrat. Au-delà de fixer le loyer et autres conditions réglementant l’utilisation des locaux commerciaux, il est avant tout un moyen de protéger son entreprise et son activité. C’est ainsi que le législateur l’a pensé et voulu.

Il doit ainsi permettre d’éviter certaines erreurs malheureusement courantes, mais également de sensibiliser aux spécificités de la législation entourant les baux commerciaux.

Nous vous détaillons ci-dessous tout ce qu'il est important de savoir avant de signer un bail commercial à la Réunion, mais vous pouvez également le télécharger gratuitement.

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Le bail commercial en 6 questions

1. Le bail commercial, pour qui ? 

Le bail commercial est un contrat de location de locaux pour les professionnels exploitant un fonds commercial, industriel ou artisanal. Il est par conséquent obligatoire pour les entreprises commerciales, industrielles et artisanales. Cependant, des entreprises n’exerçant pas d’activité commerciale mais également les professions libérales peuvent décider d’être soumises au statut des baux commerciaux en accord avec le bailleur. C’est le type de bail le plus répandu en France pour les locaux à usages professionnels.

2. Quelle différence avec le bail professionnel ?

A l’inverse du bail commercial, un bail professionnel peut être conclu uniquement si l’activité exercée n’est ni commerciale, ni artisanale, ni industrielle, ni agricole. Sont donc avant tout concernées les professions libérales, qu’elles soient réglementées (experts-comptables, médecins, vétérinaires, architectes, avocats,...) ou non-réglementées (activités de conseil et consulting). Certaines associations exerçant une activité lucrative de manière habituelle peuvent également conclure un bail professionnel.

3. Pourquoi le bail commercial est également appelé 3 6 9 ? 

Le bail commercial est plus souvent connu sous le nom de bail 3 6 9. Cette appellation fait référence à la durée du bail (neuf ans minimum) et aux deux échéances (trois et six ans) pendant lesquelles le locataire peut choisir de le résilier. Les 3, 6 et 9 correspondent aux périodes triennales qui sont le fondement même d’un bail commercial et permettent au professionnel locataire de se projeter à moyen à long terme.

4. Comment conclure un bail commercial ?

Le contrat de bail commercial n’est soumis à aucune forme particulière. Il peut même être conclu tacitement et/ou oralement. Dans les faits, il est malgré tout fortement conseillé de signer un contrat écrit et comportant toutes les clauses nécessaires au bon encadrement de la relation locataire-bailleur. La répartition des charges, impôts, taxes et redevances entre le locataire et le bailleur doit notamment y figurer ainsi qu’un état des risques naturels et technologiques joint au contrat.
On notera par ailleurs que le caractère commercial du bail ne dépend pas de l’usage réel des locaux, ni de l’activité qui y est exercée. Ainsi, si un locataire ayant signé un bail non commercial exerce une activité commerciale dans les locaux, le bail ne devient pas commercial “de fait” et le statut des baux commerciaux ne s’applique pas.

5. Qu'est-ce qu'un bail mixte ? 

Le bail mixte est un contrat de location pour des locaux servant à la fois d’habitation principale et à l’exercice de l’activité du locataire. Il est donc à mi-chemin entre un bail d’habitation et un bail commercial ou professionnel. Soumis à l’accord du bailleur, le bail mixte nécessite que le locataire habite les locaux à titre de résidence principale et n’y exerce pas d’activité commerciale ou industrielle. Le locataire doit également s’engager à ne pas y recevoir de clients ou a y stocker de la marchandise.

6. "L'annexe verte", c'est quoi ? 

L’annexe environnementale, dite «annexe verte», doit être intégrée au contrat de bail commercial pour toutes les surfaces supérieures 2.000m2. Elle comporte un descriptif des caractéristiques énergétiques des équipements et des systèmes du bâtiment ; des locaux loués (traitement des déchets, chauffage, refroidissement, ventilation, éclairage...); leur consommation réelle d’eau et d’énergie ainsi que la quantité de déchets générée.
Ces informations sont fournies par le bailleur et peuvent s’accompagner d’obligations qui s’imposent au locataire pour limiter la consommation énergétique des locaux.

Le bail commercial dérogatoire

Également appelé bail commercial précaire, le bail commercial dérogatoire concerne, au même titre qu’un bail commercial classique, les professionnels souhaitant exploiter un fonds commercial, industriel ou artisanal. La principale différence avec le bail 3 6 9 est qu’il est beaucoup moins engageant pour les deux parties.

1. La conclusion d'un bail commercial dérogatoire

Pour conclure un bail commercial précaire, les deux parties doivent en manifester clairement la volonté et stipuler, dans une clause du contrat, leur souhait de déroger au statut des baux commerciaux.

2. La durée du bail commercial dérogatoire

Alors que le bail commercial a pour objet principal de protéger le locataire en engageant les parties dans la durée (minimum neuf ans), le bail commercial précaire agit à l’inverse. Aucune durée minimale n’est prévue, le contrat pouvant être renouvelé autant de fois que nécessaire dans la limite de trois années consécutives pour le même fonds de commerce, dans les mêmes locaux.

Il doit obligatoirement être conclu à l’entrée dans les locaux du locataire et ne peut pas succéder à un bail 3 6 9. En revanche, le bailleur et le locataire peuvent conclure un nouveau bail commercial précaire pour l’exploitation d’un autre fonds de commerce dans les mêmes locaux ou l’exploitation du même fonds de commerce dans d’autres locaux.

Enfin, les parties ne peuvent mettre fin au bail avant son échéance que d’un commun accord.

3. Le loyer du bail commercial dérogatoire

Le loyer d’un bail commercial précaire est conclu librement entre le propriétaire et le locataire et n’est pas plafonné. Il est conseillé de l’indexer, via une clause le stipulant, sur l’indice des loyers commerciaux (ILC).

4. L'échéance d'un bail commercial dérogatoire

C’est, avec la durée, l’autre grande différence avec le bail 3 6 9. Moins long, il est également moins engageant pour le bailleur et moins protecteur pour le locataire puisqu’il ne prévoit aucun droit au renouvellement ni d’indemnité d’éviction. A l’échéance du bail, le locataire dispose d’un mois pour quitter les locaux. Le même délai s’applique au bailleur pour signifier au locataire qu’il doit libérer le local.

Attention, si, à l’échéance d’un bail commercial dérogatoire, aucune des parties ne se manifeste et que le locataire continue à exercer son activité dans les locaux, un bail commercial du type 3 6 9 est considéré comme tacitement conclu. Bailleur et locataire sont donc engagés sur une période de neuf ans.

5. L'intérêt d'un bail commercial dérogatoire

Plus souple, le bail commercial précaire est surtout moins protecteur pour le professionnel. Il peut donc être intéressant dans le cadre du lancement d’une activité ou pour des locaux provisoires. Dans tous les cas, le bail commercial dérogatoire, par nature, ne peut être qu’une solution de transition avant de migrer vers un bail 3 6 9 qui permettra de protéger l’activité du locataire et ainsi se projeter à moyen et long terme.

La durée du bail commercial

Tout l’intérêt d’un bail commercial, et c’est la volonté du législateur, est de sanctuariser l’activité de l’entreprise en lui offrant un cadre protecteur. Ce cadre, il est avant tout garanti par la durée du bail commercial, à savoir neuf ans minimum. Aucune durée maximale n’est légalement prévue. En revanche, un bail commercial ne peut être conclu pour une durée indéterminée.

1. Pas de plafonnement au-delà de neuf ans

Un bail commercial dont la durée est supérieure à 9 ans ne se verra pas appliquer les règles de plafonnement relatives aux augmentations du loyer lors du renouvellement à échéance. Il convient donc d’être particulièrement vigilant si un bailleur souhaite conclure un bail pour une durée supérieure à neuf ans (parfois neuf et... quelques jours) car cela peut être dans le seul but de se soustraire à la contrainte du plafonnement.

2. Notaire et bureau des hypothèques au-delà de 12 ans

Un bail commercial conclu pour une durée supérieure à 12 ans devra nécessairement être rédigé par un notaire et publié au bureau des hypothèques pour être opposable aux tiers.

Le loyer du bail commercial

Le loyer d’un bail commercial est fixé librement par les parties. Il est généralement exprimé en euros annuels hors taxes par mètre carré. Les loyers de locaux commerciaux loués nus sont de fait exonérés de TVA mais le bailleur peut choisir de s’y soumettre. Les loyers des locaux commerciaux équipés sont en revanche soumis à la TVA au taux normal.

1. La révision triennale

La loi prévoit que le loyer puisse être révisé en cours de bail à chaque période triennale. La révision ne peut être demandée qu’une fois la période de trois ans expirée et doit être signifiée par acte d’huissier ou lettre recommandée avec accusé de réception en précisant le nouveau montant de loyer demandé.

Cette augmentation est plafonnée et indexée à l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) pour les activités commerciales ou artisanales, ou à l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour les autres activités. Pour les contrats conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2014, la variation de loyer ne peut conduire à une augmentation supérieure, pour une année, à 10% du loyer payé au cours de l’année précédente.

Deux motifs peuvent permettre au bailleur de demander le déplafonnement du loyer :

  • une variation de plus de 10% de la valeur locative liée à l’évolution des facteurs locaux de commercialité provoquant une incidence favorable sur l’activité commerciale du locataire.
  • le changement d’activité du locataire.

2. La clause d'échelle mobile

Les parties peuvent également s’accorder sur une autre périodicité de révision en insérant au contrat une clause d’échelle mobile. Généralement, cette clause prévoit une révision annuelle du loyer qui est indexée sur la variation de l’indice de référence. Comme lors d’une révision triennale, pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2014 la variation de loyer ne peut conduire à une augmentation supérieure, pour une année, à 10% du loyer payé au cours de l’année précédente.

3. Le pas-de-porte

Le pas-de-porte est une somme fixée librement par les parties et versée définitivement au bailleur. C’est l’équivalent d’un droit d’entrée qui ne s’applique que si le local était vacant. Le pas-de-porte peut être versé en une seule fois ou en complément du loyer. Il permet au bailleur de se prémunir contre le risque d’écart entre la hausse de loyer et celle de la valeur locative réelle des locaux ou encore servir d’indemnité en contrepartie d’avantages commerciaux. La nuance est importante et la nature du pas-de-porte doit être précisée dans le contrat de bail car, s’il s’agit d’un supplément de loyer, le locataire peut le déduire de ses bénéfices.

La résiliation du bail commercial

Conclu pour une durée minimale de neuf ans, le bail 3 6 9 peut, comme son nom l’indique, être résilié à l’issue de chaque période triennale, soit au bout de trois et six ans.

Toutefois cette possibilité de résilier le contrat ne s’applique qu’au locataire qui doit, pour ce faire, en informer le bailleur via un courrier avec accusé de réception en respectant un préavis de six mois. Cette possibilité de résiliation «à sens unique» est, tout comme la durée, une protection complémentaire pour le professionnel.

1. Les trois cas de résiliations triennales pour le bailleur

Pour sa part, le bailleur ne peut résilier le contrat à l’issue d’une période triennale que dans trois cas de figure bien précis :

  • la construction ou reconstruction de l’immeuble existant ;
  • a surélévation de l’immeuble
  • l’exécution des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d’une opération de restauration immobilière.

2. Les exceptions de à la résiliation triennale

La loi Pinel du 18 juin 2014 a instauré l’impossibilité de renoncer à cette faculté de résiliation mais a néanmoins prévu quelques exceptions. La principale concerne tous les baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans. D’où l’intérêt, encore une fois, de se conformer à cette durée “standard”. Trois autres types de baux font également exception :

  • les baux des locaux construits en vue d’une seule utilisation et dits «monovalents» ;
  • les baux des locaux à usage exclusif de bureaux ;
  • les baux des locaux de stockage mentionnés au 3° du III de l’article 231 ter du Code général des impôts.

Le renouvellement du bail commercial

A l’échéance du bail commercial, il revient aux parties de gérer son renouvellement et ce, même s’il existe une clause de tacite reconduction . Le locataire, s’il souhaite renouveler le bail, doit en informer le bailleur via une lettre de demande de renouvellement (avec accusé de réception) ou par acte d’huissier au plus tard six mois avant l’échéance. La réponse du bailleur doit être transmise au locataire par acte d’huissier dans les trois mois suivant la réception. L’absence de réponse du bailleur vaut acceptation de la demande de renouvellement.

Le bail commercial est automatiquement renouvelé pour une période de neuf ans, peu importe sa durée initiale. Si les parties souhaitent s’engager sur une période plus longue, elles doivent le préciser lors de chaque renouvellement.

Attention, sous peine de nullité, la demande de renouvellement doit reproduire la formule suivante :

«Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. À défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent».

1. Demande de congé émise par le bailleur 

S’il ne souhaite pas que le bail soit renouvelé, le bailleur doit en informer le locataire au moins six mois avant le terme du bail commercial via un acte d’huissier indiquant les motifs de ce non-renouvellement.

Le bailleur peut donner congé au locataire sans offre de renouvellement, donner congé au locataire avec offre de renouvellement ou enfin donner congé avec une offre de renouvellement sous conditions suspensives portant généralement sur la réalisation de travaux. Cette demande de congé, sauf si elle est motivée par des motifs précis, peut être contestée par le locataire, ce dernier disposant d’un droit au renouvellement.

2. Le droit au renouvellement

Après la durée et la possibilité de résilier à l’issue de chaque période triennale uniquement pour le locataire, le droit au renouvellement est en quelque sorte “la troisième couche protectrice” pour le professionnel et son activité.

Ce droit au renouvellement implique qu’en cas de demande de congé ou de refus par le bailleur de renouveler le bail, le locataire peut demander une indemnité d’éviction (lire L’indemnité d’éviction du bail commercial). Dans l’acte d’huissier notifiant son refus et transmis dans les trois mois suivant la réception de la demande de renouvellement, le bailleur doit obligatoirement indiquer au locataire qu’il est en droit de contester ce refus ou demander le paiement d’une indemnité d’éviction en saisissant le tribunal dans un délai de deux ans.

3. Renouvellement et modification du loyer

Le renouvellement du bail commercial peut impliquer une modification du loyer. Si cette modification provient d’un souhait du bailleur, il doit le signifier au locataire en lui transmettant une demande de renouvellement du bail indiquant le montant du nouveau loyer. Cette modification peut également intervenir en réponse à la demande de renouvellement du locataire.

Deux options s’offrent alors au locataire. Il peut accepter le renouvellement et le nouveau loyer ou accepter le renouvellement mais refuser le nouveau loyer. En cas de litige, les parties peuvent saisir la commission départementale de conciliation des baux commerciaux puis, en l’absence d’accord, l’affaire sera portée devant le président du tribunal de grande instance (TGI) qui statue en qualité de juge des loyers.

L'indemnité d'éviction du bail commercial

L’indemnité d’éviction prévue dans le cadre d’un bail commercial permet de protéger le chef d’entreprise et son activité. Ainsi, lorsque le bailleur refuse le renouvellement du bail ou décide de reprendre les locaux, il est tenu de dédommager son locataire.

Cette indemnité d’éviction couvre l’intégralité du préjudice causé et correspond à la valeur vénale du fonds ou à la valeur du droit au bail, si celle-ci est supérieure. Elle est évaluée par un expert dans le cadre d’une procédure judiciaire.

1. L'indemnité de remplacement

Dans le cas où l’éviction entraîne la disparition pure et simple du fonds de commerce et donc la perte totale de la clientèle, on parle d’indemnité de remplacement. Celle-ci doit correspondre à la valeur marchande du fonds, vise à compenser sa perte et ainsi permettre au locataire d’acquérir un fonds de valeur identique.

L’évaluation du fonds de commerce est à la discrétion de l’expert qui se base généralement sur le chiffre d’affaires des trois dernières années.

2. L'indemnité de déplacement

Si l’exploitation du fonds peut se poursuivre dans des locaux équivalents, le dédommagement prend la forme d’une indemnité de déplacement ou de transfert. Celle-ci est moins importante que l’indemnité de remplacement et prend en compte le transfert du fonds et la perte totale ou partielle de la clientèle, la valeur du droit au bail de l’ancien local et éventuellement le coût d’un nouveau pas-de-porte.

3. Les indemnités annexes

D’autres indemnités peuvent résulter d’un non-renouvellement ou d’une résiliation du bail commercial comme les frais de déménagement, de réinstallation et de mutation liés à l’achat du nouveau fonds. Il est également possible d’être dédommagé des éventuelles indemnités de licenciement dues aux salariés ou des indemnités pour perte de logement quand le bail comporte des locaux d’habitation.

4. Trois conditions ne donnant pas droit à l'indemnité d'éviction

Il est important de noter qu’il existe trois cas de figure dans lesquels le bailleur peut éviter d’avoir à payer une indemnité d’éviction :

  • le locataire ne remplit pas les conditions pour bénéficier de la propriété commerciale au jour du congé ;
  • l’état d’insalubrité de l’immeuble, reconnue par l’autorité administrative, nécessite sa démolition totale ou partielle ou bien il est établi qu’il ne peut plus être occupé sans danger ;
  • le bailleur peut justifier d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire.

La tacite reconduction du bail commercial

A l’expiration du bail, si le locataire ne formule pas de demande de renouvellement et que le propriétaire ne lui donne pas congé, le bail est considéré comme tacitement reconduit. Il prend alors la forme d’un contrat à durée indéterminée.

La demande de renouvellement peut en revanche intervenir à tout moment au cours d’une tacite reconduction. Comme dans le cadre d’une reconduction avant l’échéance, le bailleur dispose alors de trois mois pour informer le locataire, par acte d’huissier, s’il accepte ou refuse le renouvellement et, en l’absence de réponse, il sera considéré comme ayant accepté le renouvellement du bail.

A première vue confortable, la tacite reconduction du bail commercial est en réalité à éviter car elle n’est pas sans conséquence pour le locataire.

1. La possibilité, pour le bailleur, de mettre fin au bail à chaque trimestre

Dans le cadre d’une tacite reconduction, le bailleur peut donner congé au locataire à l’issue de chaque trimestre civil en respectant un préavis de six mois. Cette demande de congé doit être motivée et reste soumise à une indemnité d’éviction mais le locataire est clairement dans une situation moins confortable que si le bail est reconduit pour une période minimale de neuf ans.

A noter que le même délai (chaque trimestre civil en respectant un préavis de six mois) s’applique au locataire s’il souhaite résilier son bail.

2. Le locataire n'est plus titulaire du droit au bail

Au cours d’une tacite reconduction, le locataire n’est plus titulaire du droit au bail. Il ne peut donc plus transmettre le bail commercial en même temps qu’il vend son fonds de commerce et c’est l’acquéreur du fonds qui devra négocier, avec le propriétaire, le renouvellement du bail ou la conclusion d’un nouveau bail. Cela représente clairement un obstacle dans le cadre d’une cession de fonds de commerce.

3. Le déplafonnement du loyer au bout de 12 ans

Troisième et dernière conséquence, si le bail s’est prolongé au-delà de 12 ans du fait d’une tacite prolongation, alors les dispositions protectrices liées au plafonnement du loyer n’ont plus vocation à s’appliquer. En conséquence, le bailleur peut décider de brusques ou régulières augmentations de loyer de manière unilatérale.

Le droit au bail

Le droit au bail est un atout supplémentaire pour le locataire puisque cela lui permet de céder librement son bail. Il peut choisir de le faire simultanément à la cession de son fonds de commerce ou en cédant le droit au bail seul. Dans les deux cas, le droit au bail ayant une valeur patrimoniale, il est cédé moyennant le paiement d’une indemnité figurant dans le contrat de cession de bail et dont la valeur n’est pas liée au chiffre d’affaires ni au bénéfice.

Le repreneur du bail peut alors reprendre le bail conclu entre le cédant et le propriétaire, pour la durée restante et le même loyer, sans avoir à conclure de nouveau bail. Il bénéficie également du droit au renouvellement du bail.

Les causes limitant le droit au bail

Aucune clause ne peut s’opposer au droit au bail du locataire lorsque la cession du bail s’accompagne de la vente de l’intégralité du fonds de commerce. Certaines conditions peuvent néanmoins être précisées dans le contrat de bail via une clause d’agrément ou clause n’autorisant la cession du bail qu’en cas de vente totale du fonds, excluant une vente partielle.

La sous-location du bail commercial

La sous-location d’un local commercial est permise par la loi. Celle-ci est en revanche soumise à l’accord formel du propriétaire qui doit être averti par le locataire via huissier ou par une lettre recommandée avec accusé de réception. Le bailleur dispose ensuite de 15 jours pour donner sa réponse, l’absence de retour étant considéré comme un accord tacite.

L’autorisation peut également être tacite et sans que le locataire n’ait à effectuer de démarches si celle-ci résulte d’une attitude claire et non équivoque du bailleur. Par exemple, l’autorisation donnée au sous-locataire de réaliser des travaux vaut accord tacite de la part du bailleur. En revanche, la simple connaissance de la sous-location et le fait de l’avoir tolérée n’impliquent pas que le bailleur a donné son autorisation. Il convient donc d’être vigilant sur ce point et de se protéger en formulant une demande concrète.

Enfin, notons que le bailleur dispose d’un droit de réajustement lui permettant d’augmenter le loyer du locataire si le sous-loyer s’avère supérieur.

1. Le locataire principal reste responsable

La sous-location, sous l’angle du locataire, doit s’envisager avec beaucoup de prudence, le locataire principal étant responsable vis-à-vis du bailleur des agissements du sous-locataire. Le locataire principal ne peut ainsi pas consentir plus de droits qu’il n’en a lui-même. De son côté, le sous-locataire bénéficie des droits du bail commercial dans la limite de ceux du locataire principal.

2. Un motif de résiliation sans indemnité d'éviction

Le propriétaire doit également être informé de la demande de renouvellement de sous-location de la part du sous-locataire au locataire. Dans le cas contraire, et si le bail est renouvelé sans son autorisation, il peut y mettre fin ou refuser de le renouveler sans avoir à verser d’indemnité d’éviction.

3. Une indemnité d'éviction à la charge du ... locataire

Le contrat de sous-location prend fin en même temps que le bail principal lorsque celui-ci est résilié ou n’est pas renouvelé. Mais attention, si le locataire principal renouvelle son contrat de bail, il est dans l’obligation d’accepter le renouvellement du contrat de sous-location. Dans le cas contraire, il doit verser une indemnité d’éviction au sous-locataire.

Dépôt de garantie et honoraires d'agence

Dans le cadre d’un bail commercial, le versement d’un dépôt de garantie n’est pas une obligation légale et donc pas automatique. Dans les faits, le versement de cette «caution» au moment de la signature d’un bail commercial et de l’entrée dans les locaux est largement répandu.

Son objectif est de permettre au bailleur de se prémunir contre l’éventuel non respect des obligations du locataire, notamment le non paiement du loyer, et ainsi garantir la bonne exécution du bail. Encaissée, la somme versée doit être rendue au locataire lorsque celui-ci quitte les locaux dans la mesure où il a rempli ses obligations contractuelles et que l’état des lieux de sortie est jugé conforme.

1. Le montant du dépôt de garantie

Ne revêtant aucun caractère obligatoire, le dépôt de garantie fait donc l’objet d’un accord entre le bailleur et le locataire. Son montant est ainsi librement fixé par les parties. L’usage veut qu’il soit en général équivalent à un trimestre de loyer lorsque celui-ci est payable d’avance (terme à échoir) et à deux trimestres de loyer lorsqu’il est payé à terme échu. Dans tous les cas, le bailleur ne peut en revanche pas réclamer de TVA sur ce montant.

2. Dépôt de garantie et intérêts pour le locataire,

Encaissé par le bailleur, le dépôt de garantie peut engendrer des intérêts pour le locataire lorsque son montant dépasse, pour un loyer payable d’avance, deux termes de loyer.

Ces intérêts se basent sur les taux pratiqués par la Banque de France pour les avances sur titres, ne concernent que les sommes excédentaires et seront payés lors de la restitution du dépôt de garantie.

 3. Les honoraires d'agence

En complément du dépôt de garantie, la signature d’un bail commercial s’accompagne d’honoraires d’agence. À la charge du locataire, ces honoraires s’élèvent en général à environ 15% du loyer annuel hors taxes (HT) et hors charges (HC). Précisons que si le bien est en gestion auprès de l’agence, les honoraires liés aux frais de gestion sont à la charge du propriétaire.

Pour connaître en détail tous les HONORAIRES D’AGENCE 

État des lieux d'entrée et de sortie du bail commercial

Suite à la signature d’un bail commercial et avant l’entrée effective dans les locaux du locataire, un état des lieux d’entrée doit être effectué. C’est une obligation depuis le 1er septembre 2014. Au moment de la restitution des locaux par le locataire, un état des lieux de sortie doit également être fait.

Ces états des lieux peuvent être réalisés de façon contradictoire et à l’amiable par le bailleur et le locataire ou, à l’initiative de l’une ou l’autre des parties, par l’intermédiaire d’un huissier de justice en partageant les frais.

L’état des lieux d’entrée doit être joint au contrat de location ou, à défaut, conservé par chacune des parties. En l’absence d’état des lieux d’entrée, le locataire n’est pas présumé avoir reçu les locaux en bon état.

1. État des lieux d'entrée : ce qu'il faut vérifier.

L’état des lieux d’entrée pour un local commercial répond aux mêmes exigences que pour des locaux d’habitation. Le locataire doit s’attacher à vérifier l’état de chaque pièce composant le local commercial ainsi que les équipements fournis, et notamment leur bon état de marche. Il est conseillé de faire des photos des défauts constatés et qui seront jointes à l’état des lieux.

S’il existe des modèles types d’état des lieux, ils doivent généralement être personnalisés, les locaux commerciaux étant souvent assez spécifiques. Pour chaque pièce (bureau, salle de réunion, secrétariat, open-space, etc), il convient de mentionner l’état des murs, des fenêtres, des sols, du plafond, des interrupteurs, des luminaires, des prises électriques, des plinthes et le cas échéant de l’interphone.

Par ailleurs, une attention toute particulière doit être apportée aux compteurs d’énergie et à leurs index, la consommation énergétique dans les locaux professionnels devant parfois répondre à des besoins spécifiques. Il est donc indispensable de bien relever le type d’énergie utilisé dès l’état des lieux entrant et préciser si ces énergies sont fournies à titre collectif ou individuel.

Enfin, toujours sur le volet énergétique, l’état des lieux doit prévoir un espace dédié aux relevés des différents compteurs afin d’établir la valeur de référence utilisée pour faire débuter les différents contrats de fourniture d’énergies.

2. État des lieux de sortie : pour récupérer son dépôt de garantie.

Pour les baux conclus avant le 20 juin 2014, un état des lieux de sortie doit être établi uniquement si un état des lieux d’entrée a été effectué. Pour rappel, en l’absence d’état des lieux d’entrée, le locataire n’est pas présumé avoir reçu les locaux en bon état de réparations locatives. En conséquence, aucune déduction sur le dépôt de garantie ne pourra être opérée même s’il existe bel et bien des dégradations et/ou de pertes. A l’issue de l’état des lieux de sortie, et s’il est conforme, le propriétaire s’engage à restituer le dépôt de garantie.

Durant l’état des lieux de sortie, c’est la vétusté et les éventuelles dégradations qui sont notées afin d’établir une comparaison avec l’état des lieux entrant. Comme à l’entrée, pour chacune des pièces du local, doivent être inspectés: sols, plafonds, murs et fenêtres, ainsi que les installations électriques. Le bon état de marche des équipements fournis est également vérifié.

Enfin, la relève des compteurs est encore une fois impérative afin d’établir la valeur de référence utilisée au moment de mettre fin aux différents contrats de fourniture d’énergies.

Les obligations du bail commercial

Outre les différents aspects réglementaires du bail commercial énumérés et détaillés dans ce guide, il convient d’ajouter quelques obligations propres à ce contrat et qui concernent à tour de rôle bailleur et locataire.

1. L'affectation du local : obligation du bailleur

Un bien immobilier peut être affecté par le plan local d’urbanisme (PLU) à l’usage d’habitation, hébergement hôtelier, bureaux, commerces, artisanat, industrie ou entrepôts. La conclusion d’un bail commercial est soumise au fait que le local soit administrativement affecté à l’exercice d’une activité commerciale ou artisanale.

Si ce n’est pas le cas, un changement d’affectation est nécessaire et soumise au contrôle de l’administration pour recevoir une autorisation d’urbanisme.

2. Exercer une activité autorisée par l'affectation : obligation du locataire

Si le bailleur veille à ce que le local soit administrativement affecté à un usage commercial, il revient ensuite au locataire d’y exercer l’activité prévue.

Pour conclure un bail commercial il faut exercer dans les locaux une activité commerciale, artisanale, industrielle ou agricole. Les professions libérales peuvent également choisir de se soumettre à la législation des baux commerciaux plutôt que celle des baux professionnels.

Dans un soucis de simplicité, les parties peuvent décider de conclure un bail «tous commerces» permettant d’exercer toute activité. A noter que dans ce cas de figure, le loyer est souvent plus élevé que pour un bail autorisant seulement une activité définie.

3. Prise en charge des travaux et charges liées à la propriété : obligations du bailleur

C’est le contrat de bail qui répartit les charges et dépenses entre le locataire et le bailleur, ce dernier s’acquittant logiquement des travaux et grosses réparations. Ainsi, certaines charges liées à la propriété des locaux ne peuvent pas être imputées au locataire. Il s’agit :

  • des dépenses relatives aux grosses réparations touchant au bâti (murs de soutènement et de clôture, voûtes, digues, charpente et toiture...) ;
  • des dépenses relatives aux travaux liés à la vétusté ou de mise aux normes lorsqu’il s’agit de grosses réparations.
  • des honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local loué, des impôts, taxes et redevances liés à la propriété des locaux (CFE et CVAE) .
  • des charges, impôts, taxes, redevances et coût des travaux portant sur des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.
Par ailleurs, lors de la conclusion du contrat de location puis dans les deux mois suivant l’échéance triennale, le bailleur doit communiquer au locataire un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel, ainsi qu’un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisé dans les trois années précédentes, en précisant leur coût.

Il est particulièrement important de noter que l’éventuelle obligation pour le locataire de supporter des charges incombant normalement au bailleur doit être notifiée dans le contrat de bail. Si aucune clause n’y fait référence, elles restent par défaut à la charge bailleur.

4. Dépenses d'entretien et réparations courantes : obligations du locataire

Les dépenses d’entretien et de réparations courantes sont, en revanche, logiquement à la charge du locataire. Ces dépenses locatives sont considérées comme étant liées à l’occupation des locaux et comprennent :

  • les dépenses courantes d’eau, de gaz et d’électricité.
  • les dépenses d’entretien et de réparations courantes (peintures, papiers peints, moquettes, appareils de chauffage, compteurs, sanitaires, volets extérieurs...).
  • les dépenses d’équipement de la copropriété (quote-part des frais d’ascenseurs ou des charges du personnel d’entretien).
  • les travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique.
  • les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont bénéficie le locataire (taxe foncière, taxes additionnelles à la taxe foncière, voirie, enlèvement des ordures ménagères...).

5. Informer d'une vente : obligations du bailleur

En cas de projet de vente du local commercial, le propriétaire doit impérativement en informer le locataire via une lettre recommandée avec accusé de réception. Cette lettre doit indiquer le prix et les conditions de la cession et constitue donc une offre de vente. Le locataire dispose en effet, en tant que titulaire du bail commercial, d’un droit de préemption. Il a, à réception de l’offre de vente, un délai d’un mois pour se positionner comme futur acquéreur.

Si, suite à une négociation, le propriétaire envisage de vendre son bien à un tiers à un prix inférieur ou à de meilleures conditions, il doit une nouvelle fois en avertir le locataire qui dispose à nouveau d’un délai d’un mois pour se positionner.

Dans tous les cas de figure, la vente entre bailleur et locataire doit se réaliser dans un laps de temps de deux mois, délai porté à quatre mois en cas de recours à un emprunt.

Il existe néanmoins cinq cas de figure dans lesquels le locataire ne bénéficie pas de droit de préemption :

  • la vente unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial .
  • la vente unique de locaux commerciaux distincts .
  • la vente d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial .
  • la vente globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux .
  • la vente d’un local à l’époux(se) du bailleur, à un ascendant ou à un descendant du bailleur ou de son époux(se).

6. Disposer d'une assurance professionnelle : obligation du locataire

Pour être précis, il ne s’agit pas d’une obligation puisque l’assurance professionnelle est en réalité facultative. Il est en effet possible et légal de louer des locaux commerciaux sans assurance Responsabilité Civile Professionnelle (RC Pro). Dans les faits, cette assurance est bien souvent réclamée dans les pièces constitutives du dossier par le bailleur. Surtout, elle est incontournable pour assurer ses locaux, protéger son activité, couvrir sa responsabilité et celle de ses salariés et enfin bénéficier d’une assistance et d’une protection juridique.

Un bail commercial engage pour au moins neuf ans. C’est bien entendu confortable et sécurisant mais cela implique, au moment de sa mise en place et avant de parapher chaque page, de bien en saisir tous les enjeux, les tenants et les aboutissants.

Autant un bail commercial bien rédigé et équilibré pose les bases d’une relation de confiance entre bailleur et locataire, permettant à ce dernier de développer son activité; autant un bail commercial imprécis et inégal, dans un sens comme dans l’autre, peut être la source de conflits et difficultés futures.

 

Vous pouvez comme nous vous le disions en début de cette page, télécharger gratuitement ce guide complet sur le bail commercial à La Réunion

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